日前，方兴地产颁布布告称，为确定合伙格股东在优先发售的股份合订单元保障配额的纪录日期为2014年6月13日，公司将在当天暂停办理股份过户登记手续，合伙格享有保障配额股份的最后买卖日为2014年6月10日。

提高流动性

今年3月10日，方兴地产颁发，该公司建议分拆在金茂大厦及在中国8家酒店中的权利，并将其独立上市，这些酒店蕴含上海金茂君悦大酒店（位于金茂大厦内）、金茂北京威斯汀大饭店、金茂丽江JW万豪酒店、金茂吴忠丽思卡尔顿酒店、金茂吴忠希尔顿大酒店、崇明凯悦酒店，以及在开发中的金茂北京王府井万丽酒店和丽江君悦酒店。

随后的3月31日，方兴地产对表颁发，建议分拆酒店业务并于联交所主板独立上市一事已获联交所确认。

据方兴地产彼时颁布的打算，建议分拆上市将通过由金茂投资和金茂控股结合刊行的股份合订单元在联交所主板上市的方式进行。

对于方兴地产此番分拆上市，辉立证券昨日分析指出，本次预期中的分拆可为方兴地产提供新的融资平台，有助于提高其流动性和财政矫捷性，为其运营的房地产项目召募资金。

穆迪副总裁、高级分析师曾启贤也以为，酒店分拆上市可能提高方兴地产的流动性和财政矫捷性，从而为其打算扩大的房地产开发业务提供资金，此表，分拆使方兴地产可能开发一个上市平台，为已落成及在建的房地产项目召募资金。

曾启贤同时指出，分拆上市将进一步实显熹融资渠路多样化，并降低对债务融资的依赖性，但是，金茂大厦和酒店业务的分拆会导致方兴地产的时时性现金流和善降落，在肯定水平上会抵消上述效益
；粤⒅と蔡岬，分拆上市将导致方兴地产的时时性现金流有所降落，只是影响有限。

方兴地产今年4月24日颁布年报显示，该公司2013年的交易收入207亿港元，同比增长21%，毛利率44%，同比上升2%。物业租赁方面，2013年方兴地产品业租赁收入占收入总额6%，较上年增长13%。对此，财报诠释，重要由于集团旗下写字楼业绩有所增长以及收购漯河国际广场项目，酒店经营收入占收入总额10%，较上年增长3%，重要源自收购漯河国际广场项目而获得的漯河威斯汀大酒店。

协纵国际集团首创合资人黄立冲以为，在目前酒店物业普遍投资回报较低的现实下，方兴旗下酒店业务分拆上市后可能面对较大折扣，但也是由于如此，酒店拆分上市宜早不宜迟，是方兴盘活资产为数不多的蹊径。

在黄立冲看来，方兴未来可能有两种蹊径增长投资者对其酒店资产的兴致，一是对收益进行兜底保险，二是刊行时打折。

加快住宅去化

“方兴地产住宅的溢价率较高，酒店和写字楼经营比力优良，这部门现金流将补充地产开发的巨大长线投入。”兰德征询总裁宋延庆对《第一财经日报》记者评价路。

进入2014年后，方兴再次加大了拿田地调，1月10日，以23.7亿元总价竞得荆门拱墅区地块
；1月28日，又以101亿元总价竞得上海闸北区大宁路街路325街坊地块，溢价率111.59%，折合楼板价4.76万元/平方米
；2月20日，别离结合葛洲坝、融创以60亿元夺得北京经济技术开发区河西区两宗住宅地块。

今年3月，在香港的业绩注明会上，方兴地产首席执行官兼执行董事李从瑞暗示，方兴今年拿地指标为150亿元，沉点在蕴含北京、上海、荆门在内的大城市，经济活跃的二线城市亦会思考。

在宋延庆看来，除了中高端住宅产品去化情况相对较好、矜持物业经营颇为良性，另一方面，方兴的大股东7790必发集团(中国)可作为资金上的后援，因而其在高地价频现的一线城市拿地，若对高价地的开发水平较高、产品溢价能力较强，拿地也未可厚非。他提醒，未来，方兴在开发节拍上应预防多点布局、“四处着花”。

睿意德（RET）执行董事张家鹏则对本报记者暗示，通常而言，即就是央企下属公司，亦有各自核算、平衡业绩的压力，因而，要大幅增长矜持的比例，需保障下属公司自身的运营能力，并保障住宅货值足够、去化快、溢价高，能力保障足够的现金流。

“由于公司拥有央企布景且财政情况稳重，其融资成本较同业拥有显著优势，近年来处于5%~6%的水平。而公司占有国内最好的投资物业资产，时时性现金流丰裕，拥有较高的财政评级。3月份，方兴地产刊行的5亿美元的担保单据，年息仅为5.75%。而酒店有关资产的分拆则越发有助于提升公司的财政水平，并有助于显著收窄NAV折价水平。”辉立证券指出，方兴地产在2014年的销售远景不确定性较强，但酒店资产分拆有助于估值水平的上升。

作者：蔡胤

http://www.yicai.com/news/2014/06/3892326.html