金茂贸易将充分利用这次对标的经验与成就，持续利用对标治理工具推动行业标杆技易产品的打造，实现五年20个览秀城的发展指标

丁蕤
中国金茂总裁助理
金茂贸易总经理

贸易地产作为持有型物业，可能获得持久不变的现金流回报。与住宅地产相比，它不易受经济局势变动和地皮供给收紧等政策的影响，能够作为住宅地产招架市场、政策等风险的压舱石。

金茂贸易是中国金茂“双轮两翼”发展战术中“持有轮”的沉要组成部门。2019年4月，中国金茂形成“2212”战术，其中，坚韧不拔地打造贸易IP成为中国金茂战术升级的沉要方向之一。但相较于华润、大悦城等业内标杆贸易地产企业，金茂贸易的发展尚处于起步阶段，面对着发展蹊径不明确、短缺标杆产品支持、对消费者洞察钻研不深刻等问题。因而，分析对标企业的成长蹊径，寻找与对标企业的差距与不及，能够让金茂贸易战术更了了地落地。

精准对标 确定发展蹊径

市场上标杆企业的发展蹊径是怎么的
？未来中国金茂贸易业务的发展方向若何
？思考当前公司实力、前提和投资机遇，金茂贸易的战术蹊径与对标企业会有哪些分歧
？金茂贸易以“标杆治理八步法”为工具，选取创新工作坊大局，切磋金茂贸易未来发展蹊径。

纵观国内表当先的贸易地产开发商，依照区域选择和业务模式划分，重要有两大典型蹊径：

第一种模式为在二线及三四线城市进行贸易及综合体项目开发，总结尺度化产品线，并急剧复造到全国，如万达和新城；

第二种模式为在一线城市打造旗舰贸易为主题的单体或综合体项目，赢得市场较高认知度后不休强化品牌IP，并进行异地项目扩张，扩张过程中凭据分歧城市及区位，不休充实产品线。典型企业如华润、大悦城、凯德、瑞安。

金茂贸易更适合哪种模式
？从对标企业的地皮获取方式看，“规模复造”发展蹊径的贸易地产公司项目以二线或者三四线为主，“一战成名”的贸易地产公司则都是在一线城市主题地域打造标杆性的产品迅速提升驰名度。但是，目前一线和新一线城市主题地域贸易地皮资源稀缺，获取难度较大。

从资产价值角度看，对标公司如中粮“大悦城”和华润“万象城”，因资产集中在一二线城市，资产价值比新城“吾悦广场”更高。同时，精准的定位和较大的体量也能带来更多的项目收益。

从协助拿地角度看，“一战成名”的贸易IP通常能协助开发商拿下前提更好的地皮，如一二线城市中心或其他精华地带。而规模取胜的模式在低线级城市更易推广。

结合对标公司的发展特点和市场环境近况，金茂贸易确定的发展蹊径为：着力布局新一线和二线城市，以“一战成名”蹊径打造标杆性项目，提升市场认知度，利用沉点打造的“览秀城”IP急剧进行异地扩张；机遇型获取一线城市旧城刷新机遇打造标杆项目，强化品牌影响力。

夯实基础 践行城市运营战术

为实现五年20座览秀城的战术指标，金茂贸易通过对标，确定了公司发展蹊径及贸易项主张获取模式。

从市场近况看，对标公司有以开发为主导和以单独拿地建设运营的贸易主导两种模式。城市运营商是中国金茂的主题定位，而贸易是城市运营战术中必不成少的组成部门，这决定了金茂贸易获取项主张模式之一是追随战术。公司目前的贸易品牌市场认知度、标杆项目不足、招商资源不及，导致租金收入和利润率与当先企业存在较大差距，金茂贸易必要借助中国金茂城市运营战术，强化贸易资源获取，不休夯实运营能力，拓展招商资源。

定位需要 打造主题性贸易

IP定位是一家贸易地产公司产品的基因，是贸易项主张怪异标识。对标公司均有明确的IP定位：华润万象城定位高端、一站式、国际化购物中心，凯德定位中高端、年轻时尚购物中心，龙湖定位中等消费、以生涯为导向、面向家庭的购物中心。

“览秀城”是金茂贸易未来项目建设的标杆产品，但目前只有长沙览秀城一座在交易。想要在未来5年打造20座览秀城，并践行“一战成名”的发展蹊径，公司就必须积极推动览秀城标杆产品的打造。金茂贸易再次以创新工作坊为载体，利用“双钻模型”和“价值主张图”钻研消费者需要、进行产品IP主题定位。

“双钻模型”通过索求消费者需要、界说消费者需要、匹配需要并设计产品、最终实现产品的过程，确定览秀城产品的贸易IP打造。

在这个过程中，通过“价值主张图”索求并界说消费者的需要、痛点与愉悦点，基于此构思并输出产品服务价值、痛点解决规划、愉悦点创造规划，最终通过索求、界说、构思的反复迭代，输出从消费者需要和履历启程的“览秀城十二大亮点”。在产品打造的具体实际过程中，金茂贸易将凭据每个项目特点、本地消费者的需要特点等拔取分歧亮点组合，打造高品质的主题性贸易。

对标工作是持久深入的过程，对标成就落地也尚需时日。金茂贸易将充分利用这次对标的经验与成就，持续利用对标治理工具推动行业标杆技易产品的打造，实现五年20个览秀城的发展指标。